和传统办公相比,联合办公空间对许多人,尤其是年轻人来说具有独特的吸引力。联合办公空间重新定义了办公生活:在这里,你可以在更开放和有设计感的环境里工作,享受茶水间里免费的咖啡和啤酒,参加定期举办的社交活动甚至和来自其他公司的同事一起玩VR游戏。

在中国,受到初创企业快速增长和年轻工作者进入人才市场的双重驱动,联合办公空间最近几年爆发式增长。据估算,2018年联合办公市场规模超过500亿元,三年内增速高达85%,而且预计未来5年将以28%的速度继续增长。

市场的蓬勃发展驱动新玩家不断进入。由于市场发展初期竞争激烈,部分玩家通过激进的定价策略捕获客源,支付高昂的租金成本抢占优质地段,面临收益和成本的双重压力。根据我们的研究,即使联合办公玩家们尝试了众多增值服务来增加营收,如创新企业孵化、商务服务、消费者服务等,2018年多数空间仍然处于亏损状态。

我们发现,目前头部玩家致力于通过三个方面提升他们的竞争力和改善盈利性

  • 科学化选址:与传统商业地产一致,选址对于联合办公空间来说也是重要的流量基础,一家领先的中国企业基于历史数据积累形成选址方法论,在创业公司聚集区设立联合办公空间,实现精准覆盖
  • 精细化运营:充分利用每一寸空间可以帮助企业提效降本,一家领先的中国联合办公运营商通过智能化手段对建筑型材、隔断到办公家具进行设计和标准化定制,实现空间利用率最大化,和传统办公室相比,帮助客户将建筑成本降低20%
  • 可复制单体:打造标准化运营单体能在保证服务质量的同时支持快速扩张,一家快速增长的国内玩家发布联合办公运营标准流程手册,其中涵盖80个运营业务流程,助力其快速全国性覆盖

随着市场集中度不断提升,定价和租金成本回归理性,增值服务创收增加,我们预计2020年运营情况较好的联合办公空间可以实现盈利。

在轻资产运营商之后,很多地产商也开始着手布局,以发挥与自身地产业务的协同效应。他们一般有两种商业模式选择:单打独斗或合作共赢。一些地产商选择在独立运营中积累经验,形成自己的商业模式和运营体系;而另一些则选择和知名运营商品牌合作——地产商负责提供物业和资金支持,运营商负责运营管理并提供品牌、数据和全球化网络资源。

对于地产企业来说,选择以何种方式进入取决于自身的目标和能力。如果企业的志向是建立起一个覆盖全国的联合办公品牌,保持独立运营是最好的选择。他们最初可通过自持物业运营积累经验并打磨商业模式,而后则应探索轻资产管理模式,通过与其他地产商达成合作输出管理能力,形成类似酒店管理集团模式的轻资产体系。而如果企业的目标仅仅是通过联合办公空间活化已有商业地产资源、提升出租率,与有经验的运营商合作则是更好的模式选择。

在本报告中,我们深入分析了联合办公市场和关键趋势,对领先案例展开研究并归纳行业关键成功因素,同时我们也计算了单个联合办公门店的利润模型和现金流模型。

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